Как передать имущество в счет уплаты по долгу по соглашению новации?

Брат занимал у сестры крупные денежные суммы на погашение долгов перед физ. лицами по простым договорам займа. поскольку не успевал рассчитаться перед людьми своими деньгами, занимал у нее и закрывал долги. в итоге образовался долг перед сестрой. на данный момент готов передать ей в счет долга (поскольку денег нет, но обещал) 1/2 долю земельного участка. вторая доля принадлежит бывшей жене. сестра не против. как оформить сделку? необходимо составить договор купли-продажи для росреестра? в стоимости передаваемого участка указать сумму, которую должен? или указать в договоре купли-продажи, что имеется соглашение новации долга на переоформление земельного участка в собственность?
можно было проще между родственниками. но вариант с дарением не подходит. как-то необходимо отразить, что передача участка произошла по причине невозможности вернуть долг.