Нарушение условий договора найма жилого помещения со стороны арендодателя

Нарушение условий договора найма жилого помещения со стороны арендодателя мы с молодым человеком в мае 2013 года сняли через агентство квартиру в москве (3комн, 2 комн закрыты, получается снимает 1комн квартиру по цене 1комн квартиры ). хозяйка квартиры оказалась матерая пенсионерка, которая проживает в другом городе (точнее деревне). изначально в устной форме была договоренность, что мы ей будем бросать деньги на карточку. но вскоре эта договоренность потеряла силу, так как она стала к нам приезжать с завидной частотой. и ладно бы, 1 раз в нашем присутствии. так нет, она смело приезжает без предупреждения в 2 часа ночи буднего дня, и может находится к квартире неделю, без задней мысли, что это неправильно. уже в первый месяц нашего проживания, она требовала авансовые платежи (то 5, то 10 тысяч) в счет следующего месяца. потом, чтобы она не приезжала, то требовала погашать ее кредиты. в конце июля мы поехали в отпуск, так она в это время жила в квартире. и вот на прошлой неделе она вновь приехала без предупреждения по своим делам (за неделю до квартплаты). когда мы в очередной раз показали ей договор, где четко и ясно написаны ее права и обязанности, она нас послала. тогда мы решили за каждый день ее нахождения в квартире штрафовать (не платить суточную стоимость нашего проживания). на что услышали много чего хорошего конечно же, и какие мы дураки и аферисты. сейчас она продолжает прибывать в квартире в своей комнате, и за то время (вечером, утром, на выходных), она практически со своей комнаты не вылазит (ест, спит, и, извините, срет походу там же), с нами не здоровается. может она считает, что нам не мешает? но мы же снимаем квартиру, а не комнату! и ни в какие рамки ей не ставили. а вчера в 12 ночи к нам вообще приехала полиция, чтобы проверить документы. и я более, чем уверена, что по ее команде и приехали. мы бы с удовольствием переехали в другую квартиру, но на нее нужны еще деньги, которые будем собирать еще 2-3 месяца ( это и риелтор, и месячная оплата, и новый депозит). но я уже боюсь находится в квартире, как бы она нас вообще не отравила. в голову лезут просто самые страшные мысли. прошу заметить, что мы не конфликтные, разговариваем с ней спокойно, даже подкидывали денег, когда она просила, и один раз погасили кредит (как позже выяснилось, у нее их как минимум 3). обращались за помощью к нашему агенту и ее начальнику, и единственный совет получили – только писать самостоятельно иск в суд. я этого делать, честное слово, не хочу. но у меня вопрос, чем я могу ее припугнуть? на какие статьи сслылаться? насколько это все дело хлопотно и дорого? сразу же в суд иск подается, или, может, какая претензия участковому? вообщем, помогите пожалуйста. я хочу спокойно и без страха дожить месяц, а лучше два, пока найдем новую квартиру.