Возврат переплаты по долевому строительству (вопрос внутри)?

Новостройка по площади оказалась меньше чем в договоре на 2,5%, в договоре указано, что должны вернуть переплату в течении 10 дней с момента определения площади 2013 г. и только сверх двух процентов т. е. получается 0,5% площади и по цене указанной в договоре. вопрос: 1. является ли не возврат переплаты застройщиком самостоятельно без требования участника поводом для взыскания неустойки по ст. 23 зозпп. или чтобы взыскать неустойку вначале нужно потребовать вернуть переплату и ждать ее просрочки? 2. я имею право на возврат стоимости 2,5 или 0,5 % площади?