Как правильно оформить письмо застройщику на исполнение его гарантийных обязательств?

Я являюсь собственником во многоквартирном доме, который был сдан 2 года назад. у меня на руках договор, в котором сказано, что застройщик обязуется устранять недочеты дома (если таковы имеются) в течение 5 лет. на данный момент есть проблемы с общедомовым помещением, течет предбанник подъезда. подскажите, как правильно оформить письмо застройщику, что бы тот исправил эту проблему на основании гарантийного обязательства? это претензия? заявление? просьба? нужно оформлять коллективно (поскольку это общедомовое помещение) или можно индивидуально? или же надо сразу иск в суд оформлять? спасибо.