Как вернуть долг, если у должника есть только недвижимость (офис) в ипотеке? На счетах пусто.

Наличие обременения (ипотеки) не является препятствием для ареста и реализации (с обременением) имущества должника. Кроме того многое зависит от того, кто должник - физлицо, ИП, юрлицо, от того, было ли имущество ранее (возможно должник вывел его по сделкам), от того, на какой стадии Ваше дело - направлялась претензия, обращались в суд, получили решение суда, подали исполнительный лист на исполнение и т.д. Слишком мало информации даже для предположений.