Как подать иск - о признании дкп квартиры недействительным или взыскании неосновательн. обогащения

В июле 2014 мной (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры (собственник - малолетний, от его имени действовала мать, согласие опеки имелось при условии приобретения другой конкретной квартиры). до регистрации перехода права собственности мать малолетнего собственника отозвала документы из росреестра, поскольку передумала приобретать другую квартиру. то есть, условие опеки не было выполнено. деньги за квартиру вернула, но не все. договор нами не расторгался. как мне вернуть оставшуюся сумму через суд - подать иск о взыскании неосновательного обогащения или о признании договора купли-продажи недействительным (т.к. он остается заключенным) по причине несоответствия закону (ст37 гк, ст21 закона "об опеке") и применении последствий недействительности сделки