Помогите разобраться. администрация требует провести межевание нужного участка, для предоставления в аренду.

Недавно родственники обращались в администрацию за информацией по поводу предоставления земельного участка в аренду с возможностью дальнейшего выкупа, под производство (грубо говоря, осуществление коммерческой деятельности). участок нужен не большой (10-20сот.) в черте города. спланированные участки уже имеют своих арендаторов, по этому искали земли без арендаторов и собственников. далее в администрации объяснили - "вы вот из всего представленного, выберите то что хотите, проведите межевание, и потом мы выставим на торги, и если никого не объявится, то участок достанется вам".
но тут выяснилось одно но - участок надо межевать за свой счет, на торгах надо вносить некий задаток. и самое интересное, что в случае, если торги проиграны, то ни деньги за межевание, ни ндс с задатка - не возвращаются.
законны ли подобные действия со стороны администрации, по незаконному обогащению?
можно ли самостоятельно обозначить границы нужного участка на карте (спутника, схемы), а межевание производить после предоставления его в аренду? возвращается ли задаток в полном объеме в случае проигрыша торгов?