У меня просят дать взаймы 200 тысяч под 4% в месяц. +++вопрос внутри +++

Заключайте договор займа сразу на сумму с процентами, т. е. прибавляйте 12 % к 200 тысячам и эту сумму указывайте в договоре как сумму займа.
договор залога квартиры должен быть нотариально удостоверен и обременение зарегистрировано в росреестре.