Можно ли признать договор купли-продажа не действительным

Можно ли признать договор купли-продажа не действительным можно ли признать договор купли-продажа не действительным : 1.человек с рождения стоит на учете у психиатра (был на обследование, отказали в снятии с учета) 2. на сделке подписал расписку о получение денег, но он их не получил (расписка это обязательная процедура, без нее не зарегистрируют сделку). гражданский муж стоит на учете у психиатра. его родители умерли совсем не давно. после принятия наследства он оформил квартиру на тетю(родная сестра его мамы). но сделка была оформлена не для того чтоб продать квартиру, а тетя утверждала что-бы он не смог ее потерять. т.к. состоит на учете и его мог в будущем кто-нибудь обмануть. теперь у него появилась семья. дети. и тетя отказывается писать расписку или договор дарения. как быть она хочет что бы эта квартира досталась ее детям и внукам. а мужу говорят что его ребенок не его и всячески пытаются нас поссорить. и утверждают, что мы тут никто и нашим детям квартира не достанется. у мужу поют другую песню. он не понимает кого слушать. мне его жил площадь не нужна. я думаю о будущем нашего ребенка. как быть? если лет через 10-15 она умрет и не оставить завещания и все останется ее детям. то можно будет признавать договор недействительным? на основание того, что она обманула его. есть две записи на диктофоне. там она его всячески настраивает против меня и говорит, что это его квартира и она напишет завещание. что она оформила ее на себя что бы я не смогла претендовать на нее. это может являться доказательством? он дееспособен! но есть психические отклонения. с рождения на учете у психиатра. до рождения ребенка я об этом не знала и не замечала. да дело все в том, что гр.муж не знает кому верить. и на данный момент он слушает ее. вот я и боюсь, что она его оставит не с чем. значит пора брать его в руки и вести к юристу.